Продажа квартиры через опеку – обязательное условие, если недвижимость частично или полностью принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего выдается по запросу родителей или иных законных представителей и лишь при условии, что имущественное положение ребенка не ухудшится.
Разрешение от опеки и попечительства: что это
Малолетние, до 14 лет, и несовершеннолетние, до 18 лет, владельцы недвижимости или долей в ней распоряжаются принадлежащим с учетом особенностей. В отношении имущества малолетних, его распоряжением занимаются законные представители: родители, усыновители, опекуны, попечители. В отношении недвижимого имущества несовершеннолетних распорядительные права принадлежат владельцу, но лишь с предварительного одобрения законных представителей.
Закон ограничивает представителей ребенка при реализации описанных прав. Согласно п. 2 ст. 36 ГК, законный представитель не вправе распоряжаться самостоятельно или давать согласие на сделку в отношении недвижимости ребенка без предварительного одобрения опекунского совета, когда:
- сделка касается отчуждения: купли-продажи, обмена, подписания дарственной;
- сделка касается передачи в возмездное или безвозмездное пользование либо под залог;
- сделка влечет отказ от права собственности;
- сделка влечет раздел имущества и натуральный выдел долей;
- имущественное положение ребенка ухудшается.
Важно! Предварительное разрешение со стороны опекунского совета выдается в письменной форме в 15-дневный срок с момента обращения представителя ребенка о его выдаче. Для его получения необходимо обратиться в территориальное подразделение органов опеки по месту жительства.
Оформление сделки без разрешения дает органам опеки и попечительства право на оспаривание заключенной сделки в судебном порядке. В таком случае происходит двусторонняя реституция – стороны возвращают друг другу все полученное по сделке, а причиненные в результате убытки взыскиваются с законного представителя ребенка. Еще на этапе оформления совершить такую сделку без разрешения опеки невозможно. Нотариус откажет в ее оформлении, а Росреестр – в переоформлении права собствености.
Условия получения разрешения
Так как недвижимость является дорогостоящим активом, принадлежащим ребенку, закон предусматривает особенности распоряжения им в сравнении с другими видами имущества. Отчуждение недвижимости и долей в ней несовершеннолетних, согласно п. 1 ст. 20 ФЗ № 48, запрещено, за исключением случаев, когда оно вызвано:
- обращением взыскания, в том числе если объект является предметом залога;
- договором ренты или обмена, если такая сделка выгодна несовершеннолетнему;
- сменой места проживания ребенка;
- исключительными обстоятельствами индивидуального характера, продиктованными интересами ребенка.
Важно! Даже соответствие этим требованиям обязывает родителей получать разрешение от опеки. При проверке законности намечаемой сделки сотрудники опекунского совета оценивают ее на предмет соответствия интересам несовершеннолетнего. Если у них возникнут подозрения в ущемлении имущественных прав ребенка, сделка не будет одобрена.
Главное условие выдачи разрешения – неухудшение имущественного положения подопечного. Добиться его можно двумя путями:
- путем покупки и передачи в собственность ребенка равноценного жилого объекта;
- путем зачисления суммы, вырученной от продажи, в качестве вклада в банке на имя ребенка.
Важно! Ключевой момент не в утрате места проживания, а именно в неуменьшении имущества, принадлежащего ребенку, потому дополнительно прописывать несовершеннолетнего по другому адресу необходимости нет, для опеки это роли не играет.
Необходимые документы
Пакет необходимых документов для одобрения со стороны опекунского совета в конкретном случае определяется индивидуально. Закон не устанавливает минимального пакета документов, однако он может быть определен на местном уровне. Для консультации предварительно необходимо обратиться в управление соцзащиты по месту жительства. Пакет документов, который потребуется при одобрении сделки, будет включать:
- заявления в опеку от обоих родителей или иных законных представителей;
- копии паспортов;
- свидетельство о рождении или иные документы, подтверждающие представительство;
- согласие несовершеннолетнего на сделку, в зависимости от возраста;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- поэтажный план, техпаспорт и экспликация;
- отчет об оценке стоимости объекта;
- выписка из домовой книги;
- документы о приобретаемом жилье: выписка из ЕГРН, техпаспорт, отчет об оценке;
- выписка из банка об открытии счета на имя ребенка, если сделка не предполагает покупки равноценного жилья.
Причины отказа
Законом не определено конкретных случаев, когда опека обязан или вправе отказать заявителям в совершении сделки в отношении недвижимости ребенка. Опекунский совет изучает обстоятельства заключения договора и их соответствие имущественным интересам несовершеннолетнего. Когда есть подозрения в их нарушении, опека обязана отказать в одобрении сделки. Причиной того может послужить:
- приобретение неравноценного жилья, не соответствующего по цене или площади проданному;
- непроведение сделки по покупке нового жилья одновременное;
- отсутствие доказательств исключительности обстоятельств, которыми вызвана продажа квартиры;
- наличие в собственности законных представителей иной недвижимости.
Важно! Отказ в выдаче разрешения выдается в письменной форме в 15-дневный срок с момента обращения. Он должен быть мотивирован и обоснован. Если законные представители несовершеннолетнего считают его необоснованным, они вправе обжаловать такое решение в суде.
