Продажа жилья, купленного на материнский капитал, законом не запрещена. Владельцы могут свободно распоряжаться им, как и любой недвижимостью. Но, учитывая характер предоставляемой государственной помощи, продажа квартиры, купленной на материнский капитал, будет иметь особенности. Ключевая особенность – необходимость согласования сделки с опекунским советом.
Продажа квартиры с материнским капиталом
Маткапитал – это программа разовой государственной помощи семьям, у которых появился второй или последующий ребенок. Она носит целевой характер и может использоваться лишь на оговоренные законодательством направления. Одно из таких направлений, согласно п. 3 ст. 7 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах…» – это жилищные улучшения. Это может быть приобретение либо строительство нового жилого помещения.
Деньги могут быть потрачены на уплату первоначального взноса ипотеки, закупку строительных материалов, оплату части стоимости квартиры по договору купли-продажи и даже на погашение ипотечного кредита. Ключевая особенность направления средств – обязанность родителей после заключения сделки оформить приобретенное или построенное жилье в долевую собственность всех членов семьи, в том числе 1-го, 2-го и последующих детей.
Важно! Если это невозможно в момент оформления сделки, получатель помощи дает письменное обязательство сделать это в 6-месячный срок с момента получения денег.
Доли детей не обязательно должны быть равны долям родителей. Они лишь должны быть пропорциональны их доле в материнском капитале. Так, если сумма маткапитала составляет 453 тыс. рублей, а стоимость квартиры – 3 млн рублей, законной следует считать долю ребенка в праве собственности на квартиру в размере 1/26 (3 млн ÷ 453 тыс. ÷ 4 членов семьи). Конечный раздел осуществляется соглашением. Чем меньше доля ребенка, тем проще в будущем продать жилье.
Важно! Полученные в виде матпомощи средства не обременяют недвижимость. Владельцы могут распоряжаться ей по собственному усмотрению. Однако тот факт, что в числе собственников есть дети, усложняет процедуру продажи.
Особенности продажи
Дети не вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим им имуществом. До 14 лет распоряжение осуществляют вместо них законные представители. После 14 лет родители дают согласие на совершение сделок.
При этом закон ограничивает родителей в возможности совершения или одобрения таких сделок. Согласно п. 2 ст. 36 ГК, законный представитель не вправе продавать или одобрять сделки без предварительного согласия от органов опеки и попечительства, когда сделка касается отчуждения имущества. Закон запрещает совершать сделки, направленные на уменьшение имущества ребенка. Потому, указанное согласие со стороны опеки может быть выдано лишь в случаях:
- обмена объектами недвижимости, если такая сделка выгодна несовершеннолетнему;
- когда семья меняет место жительства;
- обусловленных исключительными обстоятельствами, например, необходимостью дорогостоящего лечения ребенка за границей.
Разрешение выдается в письменной форме в течение 15 дней после подачи родителями заявления. Обращение направляется в территориальное подразделение по месту жительства, действующее в муниципальном районе или внутригородском муниципальном образовании. Такие управления действуют при местных управлениях соцзащиты.
Важно! Если такое одобрение не будет получено, опека может оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной. Такая сделка без разрешения органов опеки не будет удостоверена нотариусом, а право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре.
Для одобрения сделки она должна соответствовать интересам несовершеннолетних собственников. Для соблюдения прав и интересов детей есть два варианта:
- После продажи старой квартиры и покупки нового жилья в их собственность передается равноценная проданной доле собственность, например, та же 1/26 часть квартиры либо большая часть. При этом обе сделки по продаже и последующей покупке жилья следует проводить одновременно.
- После продажи вырученная часть денег, пропорциональная доле ребенка, поступает на специальный депозитный счет в банке, открытый на его имя.
Пошаговая инструкция
Для продажи квартиры, купленной за маткапитал, рекомендуется придерживаться следующего алгоритма:
- Поиск покупателей, поиск нового жилья для проведения параллельной сделки по покупке.
- Подготовка документов о сделке для подачи заявления в органы опеки: проектов договоров, выписок из ЕГРН, техпаспортов, отчетов об оценке, выписок из домовой книги, свидетельств о рождении детей, паспортов родителей.
- Обращение в местные органы опеки, получение одобрения сделки в 15-дневный срок.
- Обращение к нотариусу для оформления параллельных сделок купли-продажи. Дополнительно оформляется перекрестное разрешение супругов на совершение купли-продажи, так как жилье было приобретено ими в период барка, а значит, считается общим имуществом, даже если их доли выделены. Производится оплата госпошлины и нотариальных услуг.
- Обращение в Росреестр для перерегистрации прав собственности. Заявление и пакет документов может быть подано лично в ближайшее подразделение, через МФЦ, по почте или в электронном виде через сайт Росреестра.
- Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей окончательное оформление нового жилья.
