Перед заключением договора купли-продажи необходимо знать, на что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы сделка не имела следов фальсификации и была выполнена в соответствии с законом. Также необходимо знать, как проверить квартиру на чистоту в плане оформленных документов, прописанных жильцов и других скрытых факторов.
Проверка квартиры на юридическую чистоту
Начинать мониторинг объекта недвижимости стоит с проверки официальных оснований — выяснить то, на основании каких документов возникло право собственности продавца. В большинстве случаев, аргументами на законное владение жилой недвижимостью являются:
- договоры купли-продажи;
- акты обмена;
- свидетельства о дарении;
- свидетельства о праве на наследство;
- законным является и решение суда о передаче в имущество квартиры, хотя встречается оно куда реже;
- также продавцы могут предъявить договор ренты.
Покупателю необходимо лично посмотреть на документы, изучить их, чтобы убедиться, что там нет следов возможных фальсификаций. Все исправления обязательно должны быть заверены подписями сторон заключения договора.
В некоторых случаях в договоре указываются условия, несоблюдение которых ведет к его расторжения — тогда нужно четко выяснить, выполнялись эти условия. Стандартный и наиболее распространенный на риэлтерском рынке пример — обязательства покупателя (то есть в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры через какой-то срок после приобретения недвижимости. Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что человек, который продает квартиру, не является ее владельцем.
Есть моменты, которые вызывают подозрения. Например, если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго. Вполне возможно, что с операциями по этой квартире не все в порядке.
Важно! Чтобы проверить качество квартиры, следует попросить у владельца документы из Бюро технической инвентаризации, потому что с помощью них можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройства.
Все перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не было, перепланировка считается административным правонарушением.
Проверка документов при покупке квартиры
Документы, которые потребуются при покупке:
- свидетельство о государственной регистрации права на жилплощадь;
- все прочие правоустанавливающие документы, такие как договор купли-продажи или наследования, документ, подтверждающий приватизацию и так далее;
- выписка из Единого государственного реестра права;
- справка из домовой книги о том, что в квартире нет зарегистрированных жильцов;
- справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам из Многофункционального центра.
Проверка риэлтора при покупке квартиры
Риэлтора следует проверять не менее пристально, чем владельца недвижимости. Запросить у него следующие документы:
- свидетельство регистрационной палаты;
- налоговая документация;
- документы, подтверждающие законность его практики;
- свидетельство об открытии ИП;
- сертификат или диплом об успешном прохождении обучения;
- свидетельство о членстве в Гильдии Риэлторов;
- ксерокопия паспорта (или хотя бы переписать информацию).
Проверка квартиры у нотариуса
Нотариус на всех уровнях и при любом составлении документов обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в имеющиеся правовые и юридические тонкости. Его задача — подробно разъяснить все аспекты сделки по купле-продаже квартиры.
В нотариальной конторе подготавливается «проект сделки», в котором детально прописан перечень всех действий, проводимые при покупке квартиры:
- составление договора;
- фиксирование воли сторон по вопросам согласования цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей;
- оформление согласия супругов, собственников;
- подписание договора.
Во время подписания договора нотариус в обязательном порядке зачитывает его заинтересованным лицам и разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор.
Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр. Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.
Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно.
Нотариус имеет право направлять официальные запросы во все государственные структуры и органы. С помощью этих запросов он проверяет наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости, банкротство сторон сделки и их дееспособность. На обработку информации из Госреестра обычно уходит до пяти рабочих дней.
Проверка чистоты сделки
Если сделка была заключена под контролем нотариуса, а на документе стоит его печать и подпись, то она является законной, а все ее пункты — обязательны к выполнению.
Успешной и юридически обоснованной является покупка или продажа квартиры, где присутствуют
- Выписка из ЕГРП, выданная Российским реестром.
- Договор, который подтверждает права на квартиру.
- При наличии, подлинник нотариальной доверенности.
