Деньги, полученные продавцом от продажи жилого помещения либо иной недвижимости, признаются налоговым законодательством как доход, который облагается подоходным налогом. Продавец обязан задекларировать полученную сумму и уплатить налог в размере 13% от полученной суммы. Однако при определенных условиях налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу, а в некоторых случаях и вовсе освобождается от налоговой обязанности. Как уйти от налога при продаже квартиры?
Уменьшение налога при продаже квартиры
В случае получения дохода от продажи квартиры, дома, земельного участка либо иной недвижимости, у бывшего собственика возникает обязанность по декларированию указанного дохода и уплате с него НДФЛ в размере 13%. Однако если продавец обладает налоговым резидентством РФ - находится в РФ более 183 дней в течение календарного года - а имущество не использовалось им в бизнес-деятельности, он вправе получить вычет и снизить сумму, на которую начилсяется НДФЛ.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 220 НК, продавец может снизить сумму налогооблагаемого дохода, полученного от сделки, по выбору на:
- размер доходов, полученных от продажи квартиры, дома, комнаты, садового дома или дачи либо долей в указанной недвижимости, но не более чем на 1 млн рублей;
- размер расходов, которые плательщик понес в связи с получением дохода и которst он способен доказать документами: услуги нотариуса, риелтора, оформление права собственности в Росреестре.
В случае общей совместной собственности размер вычета делится пропорционально принадлежащим совладельцам недвижимости долям либо по заключенному между ними соглашению в любой пропорции.
Важно! Если в течение 1 календарного года резидент продал сразу несколько объектов, пределы вычетов начисляются в совокупности по всем объектам, а не по каждому отдельно. Вычет оформляется налогоплательщиками при декларировании полученного дохода в налоговой службе.
Порядок начисления налога
Обязанность по исчислению суммы подоходного налога и его уплате возлагается на продавца объекта недвижимости по ст. 228 НК. Сумма облагаемого НДФЛ дохода определяется исходя из суммы, определенной договором с покупателем. Если стоимость, указанная в договоре, ниже, чем кадастровая стоимость объекта на 1 января года регистрации прав, умноженная на 0,7, то налоговая база определяется как кадастровая стоимость квартиры * 0,7.
Важно! Налог начисляется на основании налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, которую бывший владелец обязан подать в налоговые органы не позднее 30.04 года, следующего за годом, в котором была заключена сделка.
В декларации необходимо указать сумму применяемого налогового вычета и на ее основе рассчитать налоговую базу. Вместе с декларацией в целях применения налогового вычета продавцу необходимо направить в ФНС документы, подтверждающие право на налоговую льготу - договор купли-продажи.
Существует несколько вариантов подачи декларации:
- лично в ФНС по месту прописки;
- через представителя;
- почтовым отправлением заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
- в электронной форме удаленно через портал Госуслуг либо личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Важно! В случае просрочки даты подачи декларации, на продавца могут быть наложены штрафные санкции в размере 5% за каждый месяц просрочки. При этом размер штрафа не может быть менее 1 тыс. рублей и более 30% от суммы, подлежащей уплате. Даже если рассчитанный размер налога будет равен нулю, в случае просрочки декларации, сумма налога составит 1 тыс. рублей.
Порядок оплаты
Оплата налога осуществляется после подачи декларации, но не позже 15.07 года, идущего после года, в котором была заключена сделка. Размер задекларированного налога уменьшается на сумму применяемого налогового вычета. Пример расчета:
- стоимость сделки – 4 млн рублей;
- размер вычета – 1 млн рублей;
- налогооблагаемая база 3 млн рублей (4млн - 1 млн);
- сумма налога - 3 млн *13% = 390 тыс. рублей.
Указанная сумма должна быть отражена в декларации в Разделе 2 "Расчет налоговой базы и суммы налога по доходам". Сумма налога вносится на счет ФНС по реквизитам, полученным в налоговой службе.
Срок владения квартирой
Налогоплательщик может быть освобожден от обязанности платить налог с суммы, полученной от продажи квартиры. Если бывший владелец жилья обладает налоговым резидентством, согласно статьям 217, 217.1 НК РФ, он может быть освобожден от НДФЛ, если длительность нахождения проданного жилья в собственности превышает:
- 3 года в случаях, когда жилье было приватизировано, получено от близкого родственника в качестве подарка либо приобретено на основании договора ренты с пожизненным содержанием;
- 5 лет во всех остальных случаях приобретения квартиры в собственность.
Указанный срок исчисляется с момента внесения сведений о переходе прав на жилье в ЕГРН, найти дату можно в свидетельстве о праве собственности, выписке из реестра либо иных документах из Росреестра.
Важно! В таких случаях полученные от продажи деньги не подлежат декларированию и не облагаются НДФЛ.
